Wij zijn bezig met de aankoop van een pand dat nog geen woning is (huidige functie: kantoor). Het bestemmingsplan van de gemeente staat zelfstandig wonen gelukkig toe. Feitelijk moet alleen de gebruiksfunctie aangepast worden naar wonen (dat staat in de BAG geregistreerd). Ik heb een vraag uitstaan bij de betreffende gemeente over de eisen voor die functiewijziging.

Wat moet ik doen of opnemen in het voorlopig koopcontract om ervoor te zorgen dat ik bij de notaris bij de overdracht de 2% overdrachtsbelasting betaal die bij een woning hoort en geen 10,2% van een bedrijfspand?

Hopelijk heeft iemand anders ook al eens met dit bijltje gehakt of zijn er juristen in de zaal.

Ik zou het eerst aan de notaris/estateplanner vragen.

Die hebben we nog niet, maar lijkt er inderdaad op dat dit de beste weg is, dat deze nu al in het traject naar koopcontract wordt meegenomen. Ik heb vandaag een goed bekende notaris in de buurt de vraag gesteld met de intentie dan ook met hen in zee te gaan.

Ben geen jurist maar gevoelsmatig zeg ik dat de huidige eigenaar de bestemming van het pand moet laten aanpassen en het pand moet voor de overdracht ook geschikt zijn voor bewoning.

Lijkt er op dat datum overdracht de functie dan leidend is, ben in de richting aan het denken de verkoper te vragen medewerking te verlenen aan wijziging van de gebruiksfunctie (bestemmingsplan maakt wonen al mogelijk).
Mogelijk moeten er dan aanpassingen volgen voor het voldoen aan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Of in ieder geval een omgevingsvergunning zijn voor de transformatie.

Dit specifieke artikel vond ik ook: https://www.fiscaalvanmorgen.nl/dossier/hoge-raad-2-overdrachtsbelasting-bij/

Wij hebben in 2020 een kantoorpand gekocht. De gemeente had ook hier een woonvergunning gegeven (wijziging bestemming). Wij vingen bot bij het verzoek om de OB in het lage tarief te krijgen. Ook al was het een toekomstige woonbestemming. Op moment van passeren kon en mocht je er niet wonen. Enfin, we hadden er rekening mee gehouden. Enigszins krom...

Citaat van: Rob46 op oktober 28, 2024, 14:26:09Wij hebben in 2020 een kantoorpand gekocht. De gemeente had ook hier een woonvergunning gegeven (wijziging bestemming). Wij vingen bot bij het verzoek om de OB in het lage tarief te krijgen. Ook al was het een toekomstige woonbestemming. Op moment van passeren kon en mocht je er niet wonen. Enfin, we hadden er rekening mee gehouden. Enigszins krom...

Dat is wel een zure appel om doorheen te bijten. Had je de notaris hier al in een vroeg stadium bij betrokken?
Waar dit pand staat was volgens het bestemmingsplan wonen altijd al mogelijk, maar dan in combinatie met kantoor/winkel/atelier e.d. Doordat veel bezitters van de monumentale panden daar de facto alleen wonen, is het bestemmingsplan vorig jaar al gewijzigd op dit punt, zodat zelfstandig wonen gewoon mag.
Volgens mij zit je dan vooral nog met de gebruiksfunctie in de Basis Administratie Gebouwen die het Kadaster bijhoudt. Als ik dit succesvol en tijdig gewijzigd krijg naar wonen (ik heb nog 1,5 jaar voor overdracht) met medewerking van de eigenaar dan zou het volgens mij moeten kunnen.

Als je nog zoveel tijd hebt, hoe weet je dan dat je dan het pand nog kan en mag kopen. Ik kan me voorstellen dat een aanpassing voor de verkoop. De taxatie waarde van het pand kan verhogen waardoor misschien de verkoop ook weer duurder uitvalt.

Ik ben nu in onderhandeling, prijs en datum zijn in principe rond. Het gaat nu nog om de verdere voorwaarden voordat we naar opstellen en ondertekenen koopcontract gaan, zeer binnenkort.

Citaat van: Rob46 op oktober 28, 2024, 14:26:09Wij hebben in 2020 een kantoorpand gekocht. De gemeente had ook hier een woonvergunning gegeven (wijziging bestemming). Wij vingen bot bij het verzoek om de OB in het lage tarief te krijgen. Ook al was het een toekomstige woonbestemming. Op moment van passeren kon en mocht je er niet wonen. Enfin, we hadden er rekening mee gehouden. Enigszins krom...

Verwacht dit.

Citaat van: minplus op oktober 28, 2024, 17:00:49Verwacht dit.

Zonder de exacte situatie van Rob te kennen natuurlijk is hier niet direct iets zinnigs op te zeggen. Het is niet eenvoudig hier een antwoord op te krijgen merk ik. Vandaar dat waarschijnlijk alleen een notaris of fiscalist het kan zeggen (of wil zeggen tegen hun uurtarief).
Wat wel zo is, als het hoge tarief zou spelen dan is dat een heel serieus verschil in kosten koper, in die mate dat we moeten overwegen of we het dan nog wel willen doen.

Niet helemaal hetzelfde, eind vorig jaar woning met schuur gekocht, de notaris bleef volharden in 10% voor de schuur. die schuur werd al 40 jaar privé gebruikt! Was daarvoor in gebruik voor fruitteelt. Ik heb mezelf er maar bij neergelegd mede door de waarde van de schuur laag in te zetten. Voor mij was het duidelijk dat voor de schuur gewoon het lage tarief gold maar het is dus maar net hoe de notaris en eventueel later de ambtenaar de regels interpreteert.

Citaat van: SV..S op oktober 29, 2024, 11:23:14maar het is dus maar net hoe de notaris en eventueel later de ambtenaar de regels interpreteert.

De notaris is hoofdelijk aansprakelijk voor de juiste afdracht van de overdrachtsbelasting. Art 42 invorderingswet.

Die zijn doorgaans niet snel geneigd om de rek in het fiscale elastiek te testen.

Je zou met een fiscalist kunnen vragen bij de fiscus hoe ze daarmee omgaan. Ik verwacht echter dat ze niet erg meegaand zullen zijn..kopen en achteraf uitzoeken is vragen om de hoge overdrachtsbelasting te moeten betalen. En zie dan maar eens het terug te krijgen.

Citaat van: Hanky Panky op oktober 29, 2024, 12:24:12De notaris is hoofdelijk aansprakelijk voor de juiste afdracht van de overdrachtsbelasting. Art 42 invorderingswet.

Die zijn doorgaans niet snel geneigd om de rek in het fiscale elastiek te testen.

dat heeft hij inderdaad vertelt, dus of we hebben afgesproken dat de verantwoording bij ons ligt of we hebben 10 % geaccepteerd, dat weet ik eigenlijk niet meer zo precies.

Bedankt voor jullie reacties. Gezien de bedragen waar het om gaat eerst advies gevraagd bij een bevriende fiscalist/belastingadviseur. Aangezien de notaris degene is die bij overdracht ook aangifte gaat doen ook een notaris gevraagd (een groter kantoor die ook veel zakelijk doet) en die heeft mij een offerte gestuurd met een prijs voor advies hierover en opstellen koopcontract - alsmede koopakte en hypotheekakte, het helpt dan natuurlijk om dit van te voren bij een en dezelfde notaris te regelen.

Ik denk dus dat het wel kan afgaande op uitspraken van de Hoge Raad (zie link die ik eerder heb gepost) en vermoedelijk gaan we dit traject in, maar er zitten wel de nodige haken en ogen aan. Er moeten bv. al verbouwwerkzaamheden zijn gestart voor de overdracht (dit kan via een sleutelovereenkomst) die het tot woning maken, een badkamer plaatsen is voor mijn gevoel zo'n aanpassing. Er zijn uiteraard meer details. Beter nu een paar duizend voor de notaris extra dan een veelvoud aan dit bedrag later. Dat klinkt uiteraard makkelijker dan het is, voor ons geen dagelijkse kost wat de afgelopen en komende tijd wel superspannend maakt.

Kwam toevallig laatst dit artikel tegen. Zit wel achter een betaalmuur. Kan hem zelf niet lezen.
https://www.telegraaf.nl/financieel/39457160/douche-maakt-van-school-nog-geen-woning-koper-moet-hoogste-tarief-betalen

https://www.facebook.com/story.php?story_fbid=947179850783832&id=100064754766664&_rdr

Het lijkt er hier op dat een douche dus niet voldoende was.

Dank, zal hem even unpaywallen. Lijkt er ook hier op dat de betreffende man hier achteraf bezwaar tegen de 10% had gemaakt. Ik probeer het nu aan de voorkant goed te regelen zodat er ook geen bezwaar gemaakt hoeft te worden.

Maar het is inderdaad zo dat het een combinatie van factoren is en niet één ding zoals een douche.

Citaat van: Pjotr27 op oktober 29, 2024, 12:35:22Je zou met een fiscalist kunnen vragen bij de fiscus hoe ze daarmee omgaan. Ik verwacht echter dat ze niet erg meegaand zullen zijn..kopen en achteraf uitzoeken is vragen om de hoge overdrachtsbelasting te moeten betalen. En zie dan maar eens het terug te krijgen.

Het zou contra legem zijn vandaar dat hier weinig speelruimte in zit.