Overdracht woning eigendom bij scheiding

[Flavio]

Mijn vrouw en ik hebben besloten om in goed overleg uit elkaar te gaan. We hebben samen een koopwoning met in het gunstigste geval geen overwaarde bij verkoop en we zijn ook samen verantwoordelijk voor de hypotheek.

We zitten te kijken wat de beste is, de woning verkopen en allebei iets gaan huren of ik blijf in de woning en zij gaat iets huren.

Qua maandlasten zou het voor mij niet veel voordeel opleveren om te gaan huren en ik zal er waarschijnlijk qua woongenot op achteruit gaan.

Stel dat ik in de woning wil blijven en haar deel van de woning wil kopen. Kan zij die met gesloten beurs aan mij verkopen of overdragen of krijg je te maken overdrachtsbelasting? Tegenover de waarde van haar deel staat namelijk ook haar hypotheekschuld dus per saldo wordt zij daar niet beter of slechter van.
En hoe zou het dan met de hypotheek moeten gaan? Zou de bank het als een nieuwe hypotheek zien als ik alleen verantwoordelijk ben voor de hypotheel en mij opnieuw financieel gaan beoordelen of zouden ze het wel best vinden zolang ik de hypotheek elke maand netjes blijf betalen?

We willen deze vragen nog niet stellen aan onze adviseurs omdat we het feit dat we uit elkaar gaan nog even binnenshuis willen houden.

[Pinohelmond]

Overdrachtsbelasting na uw echtscheiding, het voorkomen van deze belasting en gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek.
Wat is overdrachtsbelasting?

De overheid heft belasting over sommige transacties. Denk hierbij aan o.a. de situatie dat één van u beiden de woning overneemt na de echtscheiding. Dit kan belast worden met 2% van de waarde van de overdracht. Als uw woning bijvoorbeeld € 300.000,- waard is, kan dit u maar liefst tot € 6.000,- aan belasting gaan kosten.

2% overdrachtsbelasting
Een woning kan eigendom van één partner zijn, of van u beiden zijn. Is de man eigenaar en de vrouw neemt de woning over, dan moet zij 2 procent overdrachtsbelasting betalen.

Kan ik deze heffing voorkomen?
Vóór inschrijving in het echtscheidingsregister moet u door een notariële wijziging van de huwelijkse voorwaarden zo laten regelen, dat de woning valt binnen een gemeenschap van goederen. Dat gezamenlijke eigendom wordt vervolgens zo verdeeld, dat de vrouw het huis krijgt zonder deze 2% belasting. Deze regeling moet worden opgenomen in het  echtscheidingsconvenant.

Wanneer géén overdrachtsbelasting?
Een overdracht is vrij van overdrachtsbelasting bij een eigendomsverhouding tussen de 40 en 60 procent. Op een huis van vier ton scheelt dat 8.000 euro.

Gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek
Gaat een gezamenlijk huis over naar één partner, dan moet de laatste zijn of haar ex uitkopen met geld, bezittingen of een hypotheekverhoging. De rente op zo'n verhoging is fiscaal geheel aftrekbaar. Wel wacht de bank het echtscheidingsconvenant af voordat een besluit wordt genomen over het al dan niet verkrijgen van een hypotheek. Eerst moet blijken of één partner wel genoeg leencapaciteit heeft. Wie een extra hypotheeklening krijgt, moet naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte.

Heb deze tekst even geknipt en geplakt van internet. Dan leest het wat duidelijker dan wanneer ik het in eigen bewoording neerpen.

[Flavio]

Als het eigendom dus 50/50 is hoef je bij overdracht dus geen overdrachtsbelasting te betalen en ook de huwelijkse voorwaarden niet aan te passen?

[Pinohelmond]

De helft van het huis en de hypotheek is reeds van jou, daarvoor gelden de oude regels.  Voor de andere 50% (die van je vrouw) gelden de nieuwe regels dus maximaal 104% hypotheken van de marktwaarde van de woning. Plus veel strengere leenregels die berekend worden via de woonlastennorm van het Nibud en je bent verplicht de hypotheek in 30 jaar tijd annuitair of lineair af te lossen.

Als het eigendom dus 50/50 is hoef je bij overdracht dus geen overdrachtsbelasting te betalen en ook de huwelijkse voorwaarden niet aan te passen?

Nee.

[alexander2]

De helft van het huis en de hypotheek is reeds van jou, daarvoor gelden de oude regels.  Voor de andere 50% (die van je vrouw) gelden de nieuwe regels dus maximaal 104% hypotheken van de marktwaarde van de woning. Plus veel strengere leenregels die berekend worden via de woonlastennorm van het Nibud en je bent verplicht de hypotheek in 30 jaar tijd annuitair of lineair af te lossen.

Nee.

Pino hoe zit het met de renteaftrek?
ik meende iets gelezen te hebben dat je dan niet meer de volledige aftrek meer hebt?

[Pinohelmond]

Pino hoe zit het met de renteaftrek?
ik meende iets gelezen te hebben dat je dan niet meer de volledige aftrek meer hebt?

Ik verwijs gemakshalve even naar een internetsite:

http://www.jongbloed-fiscaaljuristen.nl/databank/echtscheiding_en_fiscus/echtscheiding_en_hypotheekrenteaftrek/

Komt veel meer bij kijken om alles correct geregeld te hebben dan in eerste instantie lijkt. Heb je er zelf niet ruimschoots kennis van dan altijd een expert erbij halen om niet achteraf voor nog veel grotere kosten te komen staan.

[alexander2]

Vervelende situatie voor beiden ik zou het huis verkopen en opnieuw beginnen als ik al die haken en ogen lees.
Nu zijn jullie nog in staat om met elkaar te praten maar dat kan elk moment veranderen ( wat ik niet hoop maar ik spreek uit ervaring ).
Geldzaken en een scheiding is een uiterst ongelukkige combinatie als het om emoties gaat.
Praten is fijn als dat nog kan maar een echtscheidingsconvenant is beter voor alle partijen maar deze dient wel door een advocaat en of notaris gepasseerd te worden.

[Pinohelmond]

Vervelende situatie voor beiden ik zou het huis verkopen en opnieuw beginnen als ik al die haken en ogen lees.
Nu zijn jullie nog in staat om met elkaar te praten maar dat kan elk moment veranderen ( wat ik niet hoop maar ik spreek uit ervaring ).
Geldzaken en een scheiding is een uiterst ongelukkige combinatie als het om emoties gaat.
Praten is fijn als dat nog kan maar een echtscheidingsconvenant is beter voor alle partijen maar deze dient wel door een advocaat en of notaris gepasseerd te worden.

Verkopen of één van beide het huis aanhouden heeft allebei haken en ogen.
Belangrijkste vereiste is dat TS genoeg inkomen heeft om de volledige hypotheek alleen te kunnen opbrengen. Als blijkt dat dat kan EN hij wil in het huis blijven wonen dan is het een kwestie van de wet en regelgeving volgen zodat je achteraf niet een hoop ellende op je dak krijgt.
Genoemde wet en regelgeving veranderden zo ongeveer jaarlijks dus laat je door iemand adviseren en bijstaan die er ook daadwerkelijk kennis van heeft. Kost ongetwijfeld wat geld maar een klein foutje kan grote (financiële) gevolgen hebben dus ik denk dat je die kosten voor lief moet nemen.

[Flavio]

Volgens de nieuwe hypotheekregels zou ik het niet kunnen betalen maar in de praktijk wel  dus het zal van de hypotheekverstrekker afhangen hoe soepel ze zijn.
Als de woning verkocht moet worden is er een kans dat er een restschuld overblijft en zit een bank daar op te wachten?

Ik ben het er mee eens dat scheiden en financiën moeilijk samen gaan maar ik ben niet bang dat we hier ruzie over krijgen. Het moet natuurlijk wel allemaal goed geregeld worden.

[Xander32]

Volgens de nieuwe hypotheekregels zou ik het niet kunnen betalen maar in de praktijk wel  dus het zal van de hypotheekverstrekker afhangen hoe soepel ze zijn.
Als de woning verkocht moet worden is er een kans dat er een restschuld overblijft en zit een bank daar op te wachten?

Ik ben het er mee eens dat scheiden en financiën moeilijk samen gaan maar ik ben niet bang dat we hier ruzie over krijgen. Het moet natuurlijk wel allemaal goed geregeld worden.

... een bank heeft helaas maling aan rest schuld/het raakt hen niet; bij verkoop zal die restschuld door jou en je ex moeten worden aangezuiverd, voordat de akte kan passeren.

[Pinohelmond]

Volgens de nieuwe hypotheekregels zou ik het niet kunnen betalen maar in de praktijk wel  dus het zal van de hypotheekverstrekker afhangen hoe soepel ze zijn.
Als de woning verkocht moet worden is er een kans dat er een restschuld overblijft en zit een bank daar op te wachten?

Ik ben het er mee eens dat scheiden en financiën moeilijk samen gaan maar ik ben niet bang dat we hier ruzie over krijgen. Het moet natuurlijk wel allemaal goed geregeld worden.

Praktijk en hypotheekquota staan vaak niet in overeenstemming. De bank volgt gewoon de normen die er liggen en kunnen daar simpelweg niet van af wijken.
De bank blijft niet snel met een restschuld zitten, dat gat zal links- of rechtsom gevuld worden.

Is er NHG op de hypotheek?

NU zul je misschien geen onenigheid krijgen over de financiën maar de kans dat dat in de toekomst alsnog gebeurd is altijd aanwezig. Alleen daarom is een convenant al een must wat mij betreft.